Desde la CAIR alertan que hace unas 7 campañas que vienen con actividad recesiva. Este semestre parece despegar tímidamente.
“Hoy nos complica más la incertidumbre política que la economía”, dijo al referirse a los negocios inmobiliarios rurales que se cierran en estos días Javier Christensen, que es el presidente de la Cámara de Inmobiliarias Rurales (CAIR). Pareciera que después de la drástica caída de operaciones registradas el año anterior, en estos primeros meses de 2019 comienza un tímido despegue.
“El mercado comenzó a recuperarse a fines de febrero comienzos de marzo, lentamente y nos fue llevando a una pendiente positiva con la que pudimos cerrar mayo con un 39% sobre 100 de actividad. Esto es el vaso más vacío que lleno, pero veníamos de abril de 2018 con 46 a 47 puntos, y en enero de 2019, 20%”,analizó Christensen.
Vale considerar que los números de los que hablan corresponden a un índice que elabora la CAIR en la que se conjugan distintos factores. “Se mide con un montón de variables cuantificadas como campos en ventas, consultas entre socios, avisos, publicaciones en el interior, llamadas telefónicas a los avisos, entre otros, que se conjugan en un índice mensual”. Para Christensen, lo que interesante es escencialmente, la perspectiva.
“Ahora estamos parados en la pendiente de la curva levemente hacia adelante. Y a diferencia del año anterior, se realizaron algunos negocios medianos a grande (por encima de 7 a 8 millones de dólares). Sin embargo, en línea general las operaciones son de negocios pequeños, con montos finales de inversión de 1 a 2 millones de dólares, básicamente, y generadas por gente del sector que ha comprado lotes vecinos, o campos que venía trabajando y que logró acceder por la buena cosecha y no encuentran mucha competencia en la práctica de la compraventa. En general, cuando el mercado está para arriba cuesta cerrar negocio. Hoy pueden elegir con mayor tranquilidad”, explicó el presidente de la Cámara.
Respecto de los valores de los campos se fueron ajustando a la baja. Desde el máximo que se registrara en los años 2011- 2012 hasta 2016 hubo, en la Cámara alertan que se registró una caída de entre el 10 y el 15%; al igual que desde el año anterior hasta ahora se depreciaron otro 10 o 15%. “Creemos que estamos en un nivel que diría puede ser un piso de precios”, dice Christensen, quien se ilusiona con alguna posible mejora luego del repunte de actividad. “Tal vez podría mejorar, pero claramente no a los precios pasados, sino al menos que dejen de caer”.
Para ubicar en contexto de lo que se está hablando, el presidente de la CAIR hizo un repaso de los precios anteriores y actuales. “En zona Núcleo, campos que cotizaban a 17 a 18 mil dólares la hectárea bajaron a 13 a 14 mil dólares. En zonas más alejadas, aunque de campos agrícolas buenos, pasaron de u$s10 mil u 11 mil la hectárea, a u$s 7 u 8 mil. Respecto de los campos ganaderos que habían llegado a valores muy altos de 3500 a 4000 dólares por hectárea, ahora están en 2 mil a 2.500 dólares en la Cuenca del Salado, y eso que la producción de carne atraviesa un buen momento; sin embargo al ingresar a esa actividad el campo es sólo una inversión fuerte, pero después hay que desembolsar otra parte sustancial porque hay que llenarlo de animales”, reconoción Christensen.
De acuerdo a datos de la CAIR el último gran pico de actividad en lo que a compra venta de campos se refiere, se registró antes del cepo cambiario entre 2010 y 2011. En esa etapa Christensen reconoce que comprar un campo era un negocio inmobiliario y también productivo. “Los campos aumentaban de valor casi en forma permanente y entraba gente a la actividad que no era del sector. Sin embargo, a partir del cepo cambiario y luego con Ley de Tierras se fueron frenaron las inversiones extranjeras, y comenzí la caída de la actividad, por eso hace entre 7 y 8 años que venimos con actividad baja. Parecía que comenzábamos a recuperarnos en 2018, y de hecho se registraron buenos indicares hasta abril, pero luego con la devaluación volvió a caer”, se lamentó.
Y el gran desafío es que ingresen al negocio los inversores extra campo, los que no pertenecen a la actividad sino que se suman justamente cuando la actividad da signos positivos. Sin embargo todavía es claro que ese inversor se resiste a sumarse. “Los fondos o los inversores extra campo todavía no ven un negocio inomobiliario en el cual poner el dinero en la medida en que pueden invertir a tasas financieras tan espectaculares. pero entendemos que eso tiene que cambiar también”. La esperanza se mantiene.
¿FINANCIAMIENTO? Llama la atención pero los que participan de la actividad critican la ausencia de líneas de crédito para comprar campos. Claro que si un productor quiere crecer en hectáreas y presenta su carpeta en orden, es muy posible que acceda a un préstamo (hoy a tasas imposibles). Sin embargo, para Javier
Christensen, sorprende que tradicionalmente en la Argentina no ha existido casi financiamiento para comprar tierras. “Uno puede
comprar hasta un par de zapatillas a crédito, pero no se puede comprar así un campo”, explicó. Y agregó que actualmente “la renta agropecuaria no es tan alta como para pagar la tasa actual. Además, las garantías reales para el que viene fuera del sector son distintas. Los bancos ven con cierto resquemor ofrecer créditos para comprar campos. Es complicado el tema de la ejecución. Y los bancos oficiales ya se comieron malos negocios. No son muchos, pero el Banco de la Provincia de Buenos Aires tiene líneas para financiar a los que vienen del sector”, indicó el presidente de la CAIR.
